В России человек имеет несколько законных прав на получение в собственность земли под строительство частного дома. В их числе — право собственности по давности владения, вещное право на земли промышленности, право наследования, право приватизации, право создания недвижимой вещи, право приобретения земли у частного лица и другие, более «тонкие» права.
Поговорим сегодня о покупке земли у частного лица.
Как должен поступать покупатель, чтобы не закопать денежки в чужую землю? Деньги, терпение и внимание.
Покупка и оформление частной загородного дома (недвижимости) в собственность — процедура длительная (порой занимает несколько лет) и довольно дорогая. Документы для совершения такой сделки собираются не за день и не за два. Основная особенность сделок с земельными участками — границы участка, выставляемого на продажу, должны быть в обязательном порядке установлены и поставлены на учет в соответствии законодательством, в противном случае, участок не является предметом сделки. А значит, первое, что нужно узнать — в порядке ли документы к продавца.
Осторожно, кадастр!
Самые полные сведения о земле, которую вы планируете купить, содержаться в кадастровом плане. Это — основной документ, позволяющий осуществить сделку капли-продажи. Ее объектом может быть только участок земли, прошедший государственный кадастровый учет и получивший государственный кадастровый номер. Прежде, чем оформлять документы, нужно сделать запрос в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним с целью получения сведений о предстоящей покупке, чтобы удостовериться, что данные, указанные в кадастре, являются юридически обоснованными. В кадастровом плане должны содержаться следующие сведения:
- адрес места земельного участка;
- его реальная площадь;
- описание и маркировка границ:
- сведения о принадлежности категории земель + разрешенное использование земель;
- характеристики — качественные и экономические, и конечно же, информация о наличии на участке объектов недвижимости.
Если документы на землю оформлены более 5 лет назад, то нужно получить свежий кадастровый план и свежую справку, отражающую стоимость участка — нормативную и кадастровую.
Правоустанавливающие документы.
Они доказывают, что продавец обладает правом собственности.
К ним относятся:
- договор купли — продажи, мены, дарения;
- постановление (решение) уполномоченного органа о предоставлении данного участка в собственность.
Доказательством наличия у продавца права собственности на земельный участок, служит свидетельство о регистрации права собственности, выданное соответствующим органом (в РФ этим органом является Федеральная регистрационная служба).
Все перечисленные документы (в особенности, правоустанавливающие) должны быть в обязательном порядке оформлены и, безусловно, зарегистрированы (попросите показать Вам оригинал).
В зависимости от категории земель и оснований на право собственности, список документов может несколько различаться.
Документы на землю с постройками.
Если Вы покупаете землю, с уже имеющимися на ней постройками, пусть и в недостроенном виде, то все строения и недострой должны быть оформлены.
Таким образом, вы себя обезопасиваете от прямого действия статьи ГК РФ о самовольных постройках.
Если дом не оформлен или не зарегистрирован, то в этом случае он считается самовольной постройкой, и новому владельцу без обивания порогов чиновничьих кабинетов и дополнительной траты денег будет весьма проблемно.
Итак, в случае покупки земли с постройками нужно:
- проверить, что все постройки и строения реально находятся в границах участка
- определить вид строения (жилое/нежилое строение, жилой дом). От этого зависит регистрационный штамп в паспорте;
- выяснить, нет ли на участке зарегистрированных строений, если он фактически пуст;
- проверить, соблюдено ли расстояние от границ соседей (норма — 3 м. для дома, 1 м. — прочие строения);
- определить площадь дома как общую, так и жилую и удостовериться, что она совпадает с площадью в правоустанавливающих документах;
- убедиться, что в Бюро Технической Инвентаризации нет заведеных инвентарных дел на строения, которых уже не существует, а в имеющихся отсутствуют незаконные перепланировки (проштудируйте техпаспорт БТИ);
- проверить, действуют ли коммуникации, зарегистрированы ли они официально по подведению и подключению.
Назначение и категория земли.
Если ваша цель купить просто участок земли, вы должны знать, что не всегда он может подойти для постройки дома.
Выясните, для каких целей эта земля предназначена и что на ней можно строить. Предварительно узнайте, не включен ли выбранный участок в зону отчуждения, поскольку, например рядом пролегает водопровод и линии связи или это охранные зоны водоемов, линий электропередач, автострад и пр.
Еще одна опасность: в перспективном плане властей могут содержаться любые замыслы относительно использования земли, в границах которой находится и «ваш» участок.
Поэтому примите меры для того, чтобы выяснить в местной администрации, не зарезервирован ли участок для госнужд. Эта информация является открытой.
Важные НЕ мелочи
По выписке из домовой книги убедитесь, что в доме отсутствуют зарегистрированные лица. Получите справку о наличии подземных коммуникаций либо пригласите специалистов для проведения топосъемки.
Получите все документы об отсутствии у владельца задолженности по обязательным платежам.
Итак, вы прошли полпути. А именно основательно изучили ту территорию, которую мечтаете видеть своей собственностью и собрали основные документы. Но это еще не все, вперед — сама процедура купли-продажи. Помните, что фактическое и юридическое владение землей — две большие разницы.
Фактическое владение земельным участком (без юридического основания) признается правонарушением. Так, самовольное занятие земельного участка влечет за собой, как минимум, наложение штрафа (ст. 7.1 КоАП РФ), а как максимум — освобождение занимаемой территории.